Булат Шакиров, президент Российского совета торговых центров и управляющий партнер Optima Development, рассказал MarketMedia, почему торговые комплексы будут уменьшаться в размерах, и объяснил, зачем он строит международную сеть детских развлекательных центров.
Булат, рынок торговой недвижимости России сейчас переживает сложные времена. Объемы ввода новых площадей падают. В чем основные причины этого тренда, на ваш взгляд?
— Главная причина — экономический кризис и давление политических санкций. Если взять статистику по рынку, мы увидим, что посещаемость некоторых ТЦ растет. Но люди тратят там меньше денег, чем раньше. Кроме того, из-за развития онлайна объем классического шопинга в современных ТЦ сокращается.
Не погибнет ли традиционная торговля в гонке на выживание с Интернетом?
— Нет, конечно. Но расстановка сил на рынке все больше будет смещаться в сторону онлайна. Кстати, мое отношение как потребителя к этому тренду позитивное. Я рад, что мы будем меньше времени тратить на походы по магазинам и сможем больше внимания уделять здоровью, семье, спорту и общению с друзьями. А за покупками, совершенными в Интернете, будем приходить в тот ТЦ, где нам предложат интересный досуг и развлечения, где можно будет провести время в приятном обществе и сделать много разных дел.
Какие форматы торговых центров сегодня востребованы? И почему?
— Мы прошли тот период, когда строились гигантские проекты: тот же московский «Авиапарк» — самый большой ТЦ не только России, но и Европы, или наш OZ Mall в Краснодаре — крупнейший региональный проект России. Больших проектов в ближайшие годы на рынке не будет, поскольку они требуют больших инвестиций и сложно заполняются арендаторами. Сейчас время малых ТЦ районного формата. Это наше ближайшее будущее.
Чем сегодня конкурируют ТЦ? И как изменилась конкуренция на этом рынке?
— Конкуренция усилилась. А количество брендов на российском рынке меняется незначительно — нет массового выхода новых игроков. Мы живем с теми же арендаторами, что и 10-15 лет назад. Поэтому, оказавшись в торговой галерее, порой не всегда даже поймешь, в каком комплексе ты находишься, — вокруг одни и те же магазины.
Чтобы выделиться, ТЦ стараются делать необычные вещи, особенно в развлекательном формате. В некоторых объектах развлечения уже составляют 10-15%. А в ближайшее время могут увеличиться до 30-40%. Есть даже семейные проекты с термальными источниками. Сейчас спрос на уникальность.
Есть ли функции, с которыми торговля категорически не сочетается? Чего не может быть в ТЦ?
— Даже не могу придумать, чего там быть не должно. ТЦ вообще постепенно превращается в пространство, где торговля становится второстепенной функцией. Со временем, я думаю, в определении ТЦ мы уйдем от слова «торговый» и будем использовать другие, более подходящие определения: «общественный», «досуговый», «деловой», «семейный». Торговый комплекс будущего будет отвечать всем потребностям покупателя и при этом будет ориентирован на семейные ценности.
‹
Сеть детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.clubФото предоставлено пресс-службой
1 / 11
Элитный жилой квартал «Прайм Парк» в МосквеФото предоставлено пресс-службой
2 / 11
Элитный жилой квартал «Прайм Парк» в МосквеФото предоставлено пресс-службой
3 / 11
Элитный жилой квартал «Прайм Парк» в МосквеФото предоставлено пресс-службой
4 / 11
Элитный жилой квартал «Прайм Парк» в МосквеФото предоставлено пресс-службой
5 / 11
Элитный жилой квартал «Прайм Парк» в МосквеФото предоставлено пресс-службой
6 / 11
OZ Mall в Краснодаре — крупнейший региональный проект РоссииФото предоставлено пресс-службой
7 / 11
Сеть детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.clubФото предоставлено пресс-службой
8 / 11
Сеть детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.clubФото предоставлено пресс-службой
9 / 11
Сеть детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.clubФото предоставлено пресс-службой
10 / 11
Сеть детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.clubФото предоставлено пресс-службой
Эксперты говорят об увеличении роли еды в успехе торговых проектов. Вы с этим согласны?
— Это правда. Есть проекты, где доля еды уже составляет 7–12%. И я считаю, что она легко может вырасти до 20%. Это не только фуд-корты, но также рестораны разного размера и формата, кофейни и др. Еда способствует тому, что люди проводят в ТЦ больше времени. А время конвертируется в деньги. Это факт.
Охотно ли банки дают кредиты под новые проекты ТЦ?
— За последние годы банки стали более опытными и осторожными. К ним в портфели попало много стрессовых объектов, в том числе торговых комплексов. Банки этому не рады. Все-таки их задача не владеть торговой недвижимостью, а давать капитал на новые проекты и на этом зарабатывать. Поэтому банки сегодня кредитуют далеко не все проекты: тщательно выбирают те, что находятся в правильной локации и имеют перспективы. Что касается ставок по кредитам, то они не снижаются. В валюте это 5-7% годовых, а в рублях — от 11% и выше.
Есть ли альтернативные способы финансирования проектов торговых центров?
— Нет, пожалуй. Единственная альтернатива — вкладывать собственные средства или привлекать деньги международных фондов. Но инвесторы с большой осторожностью относятся к этой теме.
Рынок нестабильный — быстро меняются и курсы валют, и покупательский спрос, и продажи у арендаторов. В такой ситуации сложно прогнозировать возврат инвестиций. Это очень сложный вопрос.
Должен ли современный ТЦ быть красивым? И вообще важна ли сегодня архитектура торговых центров?
— Период, когда достаточно было возвести коробку из сэндвич-панелей, к счастью, прошел. Сейчас везде высокая конкуренция, и покупатель голосует своим посещением за те торговые центры, где комфортно, удобно и красиво. Эстетика очень важна. Новых некрасивых объектов мы физически не увидим. Их просто не строят, потому что покупатель не будет туда ходить.
А как изменилась за последний год ситуация с безопасностью ТЦ (в частности, с пожарной)?
— Мы много дискутировали с коллегами на эту тему после трагедии в «Зимней вишне». Очевидно, что надо разделять комплексы, которые изначально строили под торговлю в соответствии со всеми требованиями формата (в том числе пожарными), и объекты, которые переделали под ТЦ из старых фабрик и складов. Во втором случае надо требовать от собственника исполнения всех необходимых нормативов. Они сами по себе довольно жесткие и могут обеспечить безопасность работы объекта. Российский совет торговых центров (РСТЦ), со своей стороны, выдвигает серьезные требования к девелоперам по нормам безопасности. У нас нет полномочий контролировать ситуацию. Но мы ввели систему стандартизации. По всем объектам проводим собственное экспертное исследование и даем рекомендации — на что обратить внимание и что исправить.
Что вообще дает девелоперам членство в РСТЦ?
— РСТЦ более 10 лет. Он объединяет владельцев и управляющих ТЦ. По статистике, в России 7 тыс. торговых центров, и лишь 1 тыс. — профессиональные и качественные. Почти все их собственники и управляющие — члены РСТЦ. Это люди опытные, но свежий взгляд со стороны никогда не бывает лишним. Коллеги здесь общаются, делятся опытом и маркетинговыми наработками.
Кризис очень мотивирует к общению. И наша площадка — одна из немногих, где это можно делать. Так что число членов РСТЦ каждый год увеличивается на 20-30%, в основном за счет региональных и несетевых проектов.
Что сегодня происходит с торговой недвижимостью регионов? Сильно ли рынок там отличается от столичного?
— Москва — отдельный рынок, где сосредоточено много крупных, успешных и знаковых проектов. С ним регионы сложно сравнивать. Хотя ситуация зависит от города. Есть рынки, где развитие идет активно, — Казань, Краснодар, Екатеринбург. В принципе неплохо чувствуют себя все миллионники и города в холодных сырьевых регионах. В других местах ситуация хуже и покупательская активность ниже. Но там тоже люди интересуются последними рыночными трендами и новыми технологиями.
Как в целом по России изменилось потребительское поведение за последние годы? И должен ли торговый центр меняться вслед за своим покупателем?
— Мое наблюдение такое: люди находятся в режиме экономии и готовы зачастую пожертвовать качеством ради цены. Понятно, что на детях никто не экономит — им дают лучшее. Но для себя взрослый потребитель сегодня выбирает что-то попроще и подешевле, чем вчера. Думаю, этот тренд будет усиливаться. А значит, будет развиваться формат масс-маркет.
Стали ли в ТЦ продавать больше отечественных товаров на волне импортозамещения? И нужно ли делать на них акцент, на ваш взгляд?
— В продаже сегодня около 70% западных брендов. Не могу сказать, хорошо это или плохо. Это факт. Международные компании все-таки имеют определенный уровень качества. И многим нашим компаниям нужно еще постараться, чтобы конкурировать с ними на равных. Но есть и отечественные бренды, например Zenden, которые активно развиваются. Такие примеры радуют. Вообще, говоря об импортозамещении, не надо перегибать палку. Мы все-таки интегрированы в мировое сообщество и должны быть открыты любым качественным предложениям. Успешный запуск магазинов японского бренда «Юникло» показал, что покупатели ждут таких вещей и готовы активно их покупать.
Многие ли ТЦ страны нуждаются в обновлении? Готовы ли девелоперы реализовывать такие проекты?
— Тема реновации и реконцепции сейчас выходит на первое место. В обновлении нуждается 80% ТЦ страны. А поскольку реновация, как правило, дешевле нового строительства, под торговлю нередко переделывают и объекты с другими функциями (бывшие бизнес-центры, складские и промышленные корпуса). Если здание находится в проходимом месте, его переделка в новый качественный торговый объект может принести хорошие деньги.
Расскажите о своем ТРК в Краснодаре! Ему еще далеко до реконцепции?
— Это довольно молодой торговый комплекс — ему недавно исполнилось 6 лет. Его запуск пришелся на очередной виток кризиса, и первые 4 года нам приходилось серьезно работать над его заполнением. Дело в том, что общая площадь комплекса — около 300 тыс. м2. Это самый крупный региональный центр в РФ. Заполнить арендаторами такое большое пространство даже для Москвы — серьезная задача, а для регионального города — настоящий подвиг. Но мы его совершили: если на момент запуска заполняемость ТРК составляла 60%, то сейчас — 98%. Последние 2 года мы очень точечно подходим к привлечению новых брендов. Выбираем только самые интересные. Результат налицо: посещаемость ТЦ приближается к 18 млн человек в год, а обороты арендаторов растут на 15-20% в год.
Как вы вообще замахнулись на такой масштабный проект в кризис?
— Вообще-то, когда мы его планировали, рынок был более стабильный и спокойный. И мы, как оптимисты, верили, что экономика будет расти.
Понятно, что ситуация изменилась: если раньше инвестиции в торговлю возвращались за 3-4 года, то сейчас редко кто говорит о возврате меньше чем за 10 лет. Но нас это устраивает.
В других регионах будете строить торговые комплексы?
— Нет. При элементарном расчете финансовой модели видим, что возврат на капитал (особенно если накладывается банковское финансирование) будет очень долгим. Подождем лучших времен.
Другие форматы недвижимости вас интересуют?
— В прошлом году мы начали строить большой элитный жилой квартал «Прайм Парк» в Москве. Землю под него купили несколько лет назад, но строить не спешили — были другие дела. Сейчас это самый продаваемый элитный жилой комплекс столицы. В проекте будет 10 башен общей площадью 500 тыс. м2, разнообразная инфраструктура и большой парк на 6 га. В этом году проект получил сразу пять наград в престижной премии International Property Awards и стал номинантом от Европы в мировом финале премии в категории «Лучшая архитектура высотного жилья». Планируем закончить строительство за 3 года. Не исключено, что и дальше будем строить жилье. Участков под новые проекты у нас пока нет. Но предложений на рынке достаточно. Правда, полностью превращаться в застройщика жилья не планируем. Все-таки останемся девелопером разных форматов.
Есть у вас торговые центры под управлением?
— Задачи развивать это направление как отдельную услугу у нас нет. Но коллеги по рынку постоянно обращаются за консультациями, и мы помогаем по-дружески. Все-таки 15 лет на рынке — большой срок. Опыт накоплен серьезный. Я начинал в IKEA, где работал 5 лет и лично участвовал в открытии практически всех ТЦ «МЕГА». Это очень хорошая школа. Потом был опыт управления небольшой сетью универмагов в Москве. А в прошлом году я был управляющим директором «Авиапарка» — по просьбе акционеров занимался оптимизацией его расходов, увеличением доходов и развитием центра как такового. Контракт был годичный. К сожалению, я не мог уделить ему больше времени, поскольку у меня много собственных проектов. Упомянутый Оz Mall не единственный.
А что еще?
— Группа «Практика», которую я возглавляю, сейчас занимается созданием сети детских спортивно-развлекательных центров Zkidz.club. Это международный проект, который не связан с основным девелоперским бизнесом. Другие учредители компании — мои друзья, которые живут в Европе и Америке. За год мы открыли восемь площадок Zkidz.club в Москве, Минске, Киеве, а также в нескольких российских региональных городах, в том числе в Краснодаре. Планируем развитие и в дальнем зарубежье. В этом году, в частности, будем открывать площадки в Майами, Лондоне и Дубае. Также идут переговоры по запуску проекта в Будапеште, Барселоне и Мюнхене. По плану за 4 года мы откроем 80 объектов в разных городах РФ и за рубежом.
Об итогах 2018 года на рынке детских развлечений читайте здесь.
Почему стали заниматься этой темой?
— Было понимание, что развитие ТЦ идет в сторону развлечений. И такие небольшие клубы, где на площади в 2-2,5 тыс. м2 размещены и спорт, и обучение, и питание, очень перспективны. Инвестиции в один клуб составляют $1-1,2 млн, а окупаются всего за 2-3 года. Кроме того, это очень нужное дело. У меня самого двое детей. И я вижу, как непросто оторвать их от компьютера.
Если мы в детстве все свободное время проводили во дворе с друзьями, то они общаются через мессенджеры. Очень хочется, чтобы они отложили в сторону гаджеты и стали общаться вживую, двигаться. Один такой центр за месяц сможет принять 10 тыс. детей.
Франшизу планируете продавать?
— Мы с партнерами решили, что в открытие первых 20-30 центров будем инвестировать сами. А потом вернемся к вопросу о франшизе.
Как оцениваете конкурентную среду в этом сегменте?
— Прямых международных аналогов у нашего проекта нет. Есть детские концепции одной, например, спортивной направленности. А так, чтобы воедино было собрано все — и спорт, и обучение, и развлечения, и кулинария, — такого нет. Серьезный конкурент — КidZania. Но там все-таки другая концепция и площади больше.
Cами как отдыхаете?
— У меня сейчас очень активный период в жизни. Много путешествую, в том числе по работе. Но бывает, и отдыхаю. Люблю теннис, бадминтон, получил лицензию капитана парусного судна. А недавно вернулся из Непала, где первый раз взошел на пик высотой 4800 метров рядом с Эверестом.
Чему вас научили горы?
— Надо двигаться маленькими шагами. Глубоко дышать. Соизмерять свои силы. И идти вперед.
Ваш прогноз развития рынка торговой недвижимости на 2019 год?
— Если не будет существенных экономических и геополитических потрясений, мы будем сохранять оптимизм и развиваться. Без скачков, конечно. Но стабильно — адаптируясь ко всем последним изменениям. Честно говоря, хочется хотя бы 3-5 лет пожить спокойно. Чтобы и у обычных людей, и у собственников ТЦ появилось больше уверенности в завтрашнем дне.
Биография
Булат Шакиров родился в 1978 году в Москве.
С отличием окончил Юридический институт МВД России (Москва), имеет диплом СРМ «Сертифицированный Менеджер по управлению недвижимостью» Института управления недвижимости США (IREM)
Более 5 лет работал на руководящих должностях в компании IKEA.
Возглавляет «ГарантСтройИнвест», АО «Коммерческая недвижимость Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест», управляет ТЦ «Ритейл Парк», ТЦ «Пражский Град».
В 2013 году избран Президентом Российского совета торговых центров, руководит проектом «Секция управляющих торговыми центрами». Управляющий партнер OPTIMA DEVELOPMENT, ТРК OZ Mall, ЖК Prime Park.
В 2013 г. основал PRAKTIKA GROUP. В 2016 г. вошел в Совет директоров BTR Group в качестве независимого эксперта.
С 2018 г. развивает основанный им проект ZKIDZ.club.
Женат. Воспитывает двоих детей.